Смешанные перекрытия что это?
Перепланировка в старом доме — смешанные и деревянные перекрытия
Перепланировка в старом доме
Данная статья посвящена перепланировке в старом доме, постройки середины 50-х годов ХХ века и ранее. Они появились в Москве до повсеместного внедрения типового строительства и, следовательно, относятся к зданиям, построенным по «индивидуальному проекту».
Жилые здания, о которых пойдет речь, возводились с несущими стенами из силикатного или глиняного кирпича (реже шлакобетона), а перекрытия в них делались двух типов — смешанные либо деревянные .
Данная особенность старого фонда автоматически усложняет практически любую перепланировку в нем, — как с точки зрения согласования, так и с финансовой.
Перепланировка в старого дома, фото:
Что же представляют собой упомянутые перекрытия, и какие проблемы с ними могут возникнуть в контексте перепланировки? В смешанных перекрытиях основными конструктивными элементами являются металлические балки, по которым уложен деревянный накат, с бетонными участками в зонах санузла и ванной.
Деревянные же перекрытия представляют собой доски по балкам из дерева. Выглядит это, конечно, несколько странно, как для современной Москвы, но по опыту можем сказать, что это даже не рядовой случай, а ситуация, с которой приходится сталкиваться постоянно.
В подобных домах многие мероприятия по перепланировке, которые легко можно было бы произвести в панельном или кирпичном доме, попросту запрещены по причине вероятного создания аварийной ситуации.
Перепланировка старого дома, фото:
На этой фотографии вы можете увидеть демонтаж старых прогнивших перекрытий в домах старой постройки.
Главная проблема таких домов — их возраст . Деревянные балки и доски гниют, а металлические элементы корродируют, особенно под местами общего пользования, а также в пристенных зонах и в местах опирания балок. Все это не лучшим образом сказывается на несущей способности конструкций дома в целом.
В стенах появляются трещины, а перекрытия проседают и начинают опираться на межкомнатные и межквартирные перегородки, хотя изначально этого не предполагалось.
В этом случае внутренние стены становятся «разгружающими» , т.е. они принимают часть нагрузки от провисших перекрытий, защищая из от дальнейшего провисания.
Ниже представлены фото. Это фотографии с одного из объектов. Представленные стены являются «условно-несущими», то есть «разгружающими». По фото мы видим, что они явно «не несущие». Но демонтировать их без предварительного усиления перекрытия нельзя, так как они «подпирают и поддерживают» потолок, то есть пол соседей сверху. О чем в техническом заключении о состоянии конструкций разработанном ГБУ «Экспертный центр» было однозначно описано.
Кроме того, расположение вентканалов в подобных зданиях порой весьма непредсказуемо. Их может оказаться довольно много, причем некоторые будут неработающими (например, заделанные печные дымоходы), однако затрагивать их при перепланировке жилищное законодательство все равно запрещает.
Перепланировка старого дома, фото:
На первых двух фото видны вентканалы, «оказавшиеся» в самовольно выполненном проеме. Данный проем придется заложить, а вентиляцию — восстановить.
Перепланировка старых домов и устройство стяжки
Другое ограничение, обусловленное изношенностью старого фонда, касается замены стяжки полов, а также установки дополнительных межкомнатных перегородок.
Нагрузка на перекрытия должна учитвывать износ конструкций и не превышать нормативные значения.
Исходя из этих особенностей, при перепланировке в старом доме не удастся узаконить ряд мероприятий по перепланировке, которые обычно вполне допустимы в современных многоэтажках (или удастся, но с некоторыми ограничениями).
Согласно ППМ № 508 в части п. 2 Приложения 1, разборка разгружающих перегородок (п.2.2.7) и установка новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями (п.2.2.9) требуют разработки проектной документации, поскольку их разборка потенциально небезопасна.
Перепланировка старых домов: порядок согласования перепланировки
Наличие в техпаспорте БТИ на квартиру фразы «материал перекрытий — смешанные/деревянные» сразу направляет процесс согласования по сложному и затратному руслу. Как минимум, здесь будет необходимо разработать техническое заключение от «ГУП Мосжилниипроект» (автор дома неизвестен, поэтому обращаться следует именно в этот проектный институт).
И сразу означает весьма значительные затраты, так как проектная документация в данном иституте стоит в 2-3 раза дороже чем в среднем по рынку.
Но так как постановлением правительства Москвы № 508-ПП определено что технические заключения по домам с деревянными или смешанными перекрытиями может изготавливать только данный институт, то приходится обращатся только в него.
Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, часть вторая, фото:
По результатам выводов заключения выяснятся дальнейшие шаги по согласованию. Если в ТЗ будет фраза вроде «демонтируемые перегородки не являются разгружающими, демонтаж стены/проема в стене возможен», то далее согласование проходит по относительно легкому пути, с заказом проекта перепланировки в любой проектной организации, в том числе и в нашей. Будем рады если обратитесь, у нас большой опыт разработки проектов перепланировок по домам с деревянными или смешанными перекрытиями.
Однако если в выводах ТЗ есть фраза «перегородки являются разгружающими, демонтаж возможен при условии усиления перекрытий», то это означает, что схема согласований значительно усложняется.
В связи с этим, ваши финансовые затраты увеличиваются за счет разработки сложного проекта перепланировки с разделом по устройству проема в перегородке и сложному усилению металлоконструкциями, который в большинстве случаев также необходимо разрабатывать в ГУП Мосжилниипроект.
Отдельно стоит отметить, что проект перепланировки у них стоит еще дороже чем техническое заключение и его стоимость неподготовленного собственника может просто поразить.
То же касается и других упомянутых видов работ — устройства стяжки пола и установки перегородок, которые также требуют предварительных инженерных работ, расчетов по прочности и несущей способности, и разработки проектной документации на основе технического заключения.
Проекты перепланировок в домах с деревянными или смешанными перекрытиями
В Москве существует немало домов с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями. В подавляющем большинстве это довоенные здания, а также кирпичные 5-этажные дома, построенные в первой половине 50-х годов. В чем особенность конструкции зданий старого фонда и перепланировки в них?
В домах с деревянными перекрытиями несущими конструкциями являются деревянные балки. На них уложен настил, лаги или даже бревна.
Смешанные перекрытия устроены иначе: это накат, настил и лаги из деревянных балок и досок по металлическим балкам, ригелям или прогонам (например, перекрытия из деревянных балок по прогонам из металлических двутавров). Также помимо конструкции дерево-металл может присутствовать конструкция дерево-бетон.
В районе «мокрых зон» (ванная, туалет, кухня) в таких домах часто могут быть железобетонные участки перекрытий.
В качестве несущих конструкций здесь выступают кирпичные наружные стены, кирпичные колонны и опоры, а также некоторые внутренние стены. Многие из межкомнатных перегородок, изначально спланированных как ненесущие, со временем, в связи с «усталостью» перекрытий, становятся «разгружающими», то есть могут «брать» на себя часть нагрузки изношенных и просевших перекрытий.
Подавляющее большинство вариантов перепланировки в старых домах требуют разработки сложной проектной документации, состоящей либо из технического заключения о возможности проведения ремонтных работ и проекта перепланировки, либо технического заключения о допустимости ранее выполненных работ.
Поскольку эти дома строились по индивидуальным проектам, для инженерного обследования и разработки технические заключения на перепланировку необходимо обратиться в ГБУ «Экспертный центр», которое уполномочено Мосжилинспекцией заниматься инженерными изысканиями и оформлять технические заключения на перепланировку по несерийным жилым зданиям и домам старого фонда.
Самовольные работы могут привести к аварийным ситуациям, поэтому пренебрегать требованиями законодательства нельзя. Так, нередки случаи, когда непродуманные демонтажные мероприятия, проводимые без учета состояния конструкций старого дома и с нарушениями строительных нормативов, заканчивались обрушением жилого здания.
При изменении базового планировочного решения квартиры к производству допустимы далеко не все виды ремонтных работ. В Приложении 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП приведен перечень ремонтно-строительных мероприятий, которые способны нанести значительный ущерб прочности дома в целом и функциональности отдельно взятой квартиры. Такие работы запрещены во всех домах – и в новых, и в старых.
Кроме того, ряд проектных решений, подходящих для современных типовых многоэтажек, неприменим в старых домах со смешанными или деревянными перекрытиями по причине повышенного износа их несущих конструкций.
Правильно подготовленное и обработанное перед началом строительных работ дерево справедливо считалось надежным материалом при устройстве межэтажных перекрытий в многоквартирных домах. Но со временем происходит гниение и поражение древесины различными насекомыми и грибками. При неблагоприятном температурно-влажностном режиме деревянные конструкции усыхают, разбухают и коробятся.
Поэтому, например, стяжку полов в старых домах можно укладывать только облегченную, так как стандартная бетонная стяжка создаст повышенную нагрузку на деревянные перекрытия и возможно, приведет к их обрушению.
Схема вентиляции в многоэтажном доме отвечает за здоровый микроклимат в квартире – качественное проветривание и регулировку относительной влажности. Благодаря вентиляционной системе в закрытые помещения поступает свежий воздух и удаляются отработанные воздушные массы – пыль и неприятные запахи. Поэтому демонтаж вентиляционных коробов и вентканалов, которые устраивают прямо в стенах или отдельной системой внутри помещений, строго запрещен.
Во многих домах старого фонда вентиляционные каналы, а также прочие инженерные коммуникации, могут быть расположены внутри стен. Поэтому в случае демонтажа даже ненесущих стен и перегородок в обязательном порядке стоит обращать внимание на условные обозначения в технической документации БТИ.
Следовательно, если при инженерном обследовании квартиры, предшествующему разработке проекта перепланировки, будет установлено, что в ненесущей стене, намеченной для демонтажа, имеются вентиляционные каналы, то сносить ее не разрешат.
Что касается возведения новых межкомнатных перегородок, то согласно п. 2.2.10 Приложения 1 к ППМ № 508-ПП, выполнять такие работы в домах с деревянными и смешанными перекрытиями возможно только по проектной документации. При этом проект может разработать любая проектная организация, входящая в СРО и имеющая соответствующее свидетельство. А техническое заключение должна будет разработать уполномоченная жилищной инспекцией организация – ГБУ «Экспертный центр».
Это вполне логичное условие, поскольку перегородки из тяжелых материалов – пеноблоков или кирпича, могут перегрузить перекрытия. Соответственно, потребуется установка легких перегородок, не создающих сверхнормативных нагрузок.
Когда речь идет о дверных проемах в несущих или «разгружающих» стенах домов старого фонда, в проект, помимо стандартной рамы усиления, закладывается дополнительное усиление перекрытий (при возможности устройства проема).
Проект перепланировки в домах со смешанными и деревянными перекрытиями также всегда включает обширный раздел противопожарных мероприятий, поскольку проведение ремонтно-строительных работ в них связано с повышенной пожароопасностью.
Наша компания имеет большой опыт в разработке проектов перепланировки квартир в домах с деревянными и смешанными перекрытиями. Для вас мы подготовим проектную документацию по всем нормам законодательства. Предварительно даем бесплатную консультацию. Вы можете позвонить нам сами или оставить заявку на обратный звонок.
Имеем лицензию на разработку проектов приспособления для квартир в домах-памятниках. По вашему желанию оформим все необходимые документы и согласуем перепланировку во всех инстанциях – Мосжилинспекции, Москомнаследии, городском архитектурном управлении и т.д. После получения необходимых разрешений, вы сразу сможете приступить непосредственно к ремонту, а после сдать готовую перепланировку надзорным органам.
Фото перепланировки в старом доме с деревянными перекрытиями
Разборка полов, деревянные перекрытия
Фото деревянных полов на первом этаже сталинского дома
Пример проекта перепланировки в старом доме с деревянными перекрытиями:
Ненесущие перегородки из дерева здесь являлись разгружающими. При этом существовала необходимость демонтажа одной из них — разделявшей кухню и комнату. Чтобы слом этой перегородки не привел к провисанию и повреждению пораженных гнилью перекрытий, под балку, которая раньше опиралась на сносимую стену, подвели усиление из металлоконструкций.
Дополнительная полезная информация:
КОНСТРУКЦИИ ПЕРЕКРЫТИЙ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Автор: admin · Опубликовано 07.12.2017 · Обновлено 05.07.2018
Деревянные перекрытия
Дома старой постройки, как правило, имеют недолговечные сгораемые перекрытия. Поэтому основной задачей, которая решается существующими методами капитального ремонта, является замена деревянных перекрытий на железобетонные, их усиление и ремонт (рис. 1, а).
Недостатками конструкций перекрытий таких домов являются совместная работа системы деревянных каркасных перегородок, совпадающих по этажам, и балок перекрытий, а также малая жесткость основных несущих элементов перекрытий и наличие деревянной подшивки.
Основными недостатками деревянных перекрытий по стальным балкам (рис. 1, 6) являются высокая жесткость балок, совместная работа системы каркасных деревянных перегородок, совпадающих по этажам с балками перекрытий.
Смешанные перекрытия
Поражение гнилью деревянного наката и самих деревянных балок в местах расположения санузлов и кухонь привело к необходимости устройства в этих зонах железобетонных перекрытий по металлическим балкам.
Если в домах строительства до 1924 г. в основном несущие конструкции (прогоны и балки) устраивали металлическими, то, начиная с середины 1930-х гг., в строительстве используют в равной степени железобетонные перекрытия, в санузлах и на кухнях деревянные перекрытия, во всех остальных помещениях как по деревянным, так и по металлическим балкам.
Рис. 1. Детали устройства перекрытий: по деревянным балкам (междуэтажное); б- деревянное по деревянным балкам (чердачное); деревянное по металлическим балкам (междуэтажное); г – монолитное железобетонное по металлическим балкам (нал подвалом).
Железобетонные перекрытия
Подразделяются на монолитные и сборные.
Монолитные перекрытия до середины 90-х гг. XX столетия имели очень ограниченное применение. Эти ограничения обуславливались отсутствием многооборачиваемой опалубки, а также механизмов, позволяющих транспортировать бетонную смесь по возводимому зданию.
До 1924 г. монолитные перекрытия устраивали в жилых домах высотой до пяти этажей в основном над подвальным этажом, а также в надземных этажах в местах расположения санузлов и кухонь. Монолитная плита из железобетона на кирпичном щебне выполнялась по верхней полке металлических прокатных балок.
Начиная с середины 1930-х гг., при увеличении этажности, исходя из действующих противопожарных норм, возникла необходимость в части строящихся строений создавать по высоте здания несгораемые противопожарные диафрагмы.
Такие диафрагмы из монолитного бетона устраивали над подвальным, третьим, четвертым и последним этажами. В качестве основных несущих элементов использовали металлические прокатные балки. Монолитная железобетонная плита устраивалась как по верхней, так и по нижней полкам балок.
Начальный период сборного железобетонного строительства основывался на использовании ребристых мелкоразмерных плит типа ПРТ по металлическим прокатным балкам.
С середины 1950-х гг. XX века новое строительство переходит на сборный железобетон – по железобетонным прогонам прямоугольного или таврового сечения.
В полносборных домах (после 1960-х гг.) использовали три типа железобетонных перекрытий: составные, сплошные и из плит с пустотами.
При ремонте перекрытий выполняют следующие виды работ:
- выборочную смену перекрытий;
- усиление деревянных и стальных балок;
- разгрузку несущих элементов перекрытий.
Выборочная смена перекрытий
При остаточном сроке эксплуатации здания менее 60 лет производится выборочный ремонт перекрытий, предусматривающий их частичную замену.
В остальных местах выполняется тщательная проверка состояния наката перекрытий, и при необходимости частично заменяется накат.
В домах с перекрытиями по деревянным балкам с остаточным сроком более 30, но менее 60 лет в местах расположения существующих и проектируемых «мокрых» точек устраивалось железобетонное перекрытие, а при остаточном сроке -эксплуатации менее 30 лет – деревянное с усиленной гидроизоляцией.
Деревянный настил укладывался толщиной 60 мм поверх деревянных балок. Нижняя часть балок перекрытия оставалась открытой, что обеспечивало нормальный воздушный режим наката и балок.
Особенности смешанных перекрытий в домах
На современном рынке продается достаточное количество вторичного жилья постройки 1950 года и раньше. Подобные жилые помещения, как правило, имеют смешанные перекрытия, что достаточно сильно осложняет ремонт таких квартир или их перепланировку. Ведь на это требуется разрешение специальных органов. Поэтому продажа данных квартир может иметь «подводные камни», и существует вероятность обмана со стороны продавца. Чтобы не стать жертвой обмана при покупке такого жилья, кое-что о несущей способности, характеристиках смешанных перекрытий и особенностях ремонта или перепланировки подробней разберем в этой статье.
Ремонт жилого помещения старой постройки
В зданиях, которые были построены до 1950 года, то есть старого фонда, присутствует деревянный или смешанный тип перекрытий, который достаточно сложно отреставрировать или отремонтировать. Смешанные перекрытия – по сути, деревянный каркас, который опоясывает металлические стержни. Вся проблема заключается в небольшой несущей способности смешанных перекрытий.
Достоверно невозможно спрогнозировать статическую нагрузку, которую они смогли бы выдержать. Но с высокой долей вероятности можно говорить о том, что они не способны выдерживать статическую нагрузку от новой бетонной стяжки, чугунной ванны или перегородки из пеноблоков. Но это в том случае, если в здании не проводился капитальный ремонт.
Еще одна отличительная особенность зданий со смешанными перекрытиями – это «разгружающие перегородки». То есть стены, которые являются подпоркой для перекрытий. Следовательно, ремонт смешанных перекрытий в таких помещениях осуществляется только с разрешения БТИ, и для этого потребуется получить новый технический паспорт с чертежами жилого помещения, согласно проведенным работам. Получение подобного разрешения стоит немалых усилий, финансовых затрат и наличия свободного времени.
Дома сталинского типа, или «сталинка»
Смешанные перекрытия в сталинских домах могут отличаться по своему типу, в зависимости от постройки жилого дома. Под народным названием «сталинка» понимают квартиры, построенные от тридцатых до семидесятых годов двадцатого столетия. Начало строительства домов «сталинского» типа было обусловлено быстрыми темпами строительства для обеспечения нужд рабочих, поэтому перекрытия делали из дерева. К концу эпохи домов «сталинского» типа перекрытия выполняли из железобетона.
Перекрытие в сталинском доме
«Сталинские дома» или «сталинки» характеризуются наличием очень высоких потолков, что визуально расширяет и без того немалое жилое помещение, небольшое количество несущих перегородок. Для полета дизайнерской мысли условия практически идеальны, перепланировка в «сталинке» может занять продолжительное время и привести к самым необычным результатам. Смешанные перекрытия в «сталинке» по замыслу дизайнеров можно убирать, не задумываясь о дальнейших последствиях. Поэтому при покупке дома из старого фонда в кредит, за наличные денежные средства или в ипотеку заранее ознакомьтесь с технической документацией данной квартиры и убедитесь в отсутствии перепланировки. Если же она была произведена, то необходимо убедиться в наличии разрешения соответствующих органов на данную перепланировку. В случае перепланировки в «сталинке» владелец обязан предоставить вам ее проект и техническое заключение специалистов.
Дома панельного типа
Наиболее распространенным видом многоквартирных домов в настоящее время являются панельные дома. Серий и типажей панельных домов достаточно много, но основная особенность заключена в установке сантехнического блока, который имеет массу 3500 килограмм.
Незнание конструкции такого жилого помещения и несогласованная перепланировка или ремонт может привести к тяжелым травмам. Кроме того, различные застройщики могли в свое время применять различные технологии строительства однотипных домов. Также большие различия допускаются при монтаже крыш и подвальных помещений – стены с проходными проемами или колонны, поэтому к ремонту или перепланировке высших и низших этажей нужно подходить с повышенной осторожностью и чувством ответственности.
Грамотные специалисты никогда не выдадут разрешение на ремонт (проем) в несущей стене, если в подвальном помещении опорой являются колонны. Также застройщики могли экономить на строительных материалах, поэтому зачастую встречаются подобные случаи: до 12 этажа несущие стены обладают толщиной 18 сантиметров, выше – 14 сантиметров. Помимо прочего, многие панельные дома имеют несущие стены с каналами для вентиляции. Поэтому ремонт смешанных перекрытий и перепланировка стены (образование проема) с таким видом стен запрещены. На техническую документацию панельного дома стоит обращать пристальное внимание перед покупкой такого жилья или оформлением в ипотеку.
Дома монолитного типа
Как устроены монолитные дома, и что это? В зданиях монолитного типа практически отсутствуют несущие стены, поэтому перепланировка и ремонт смешанных перекрытий в таком здании можно осуществлять, не опасаясь за несущую способность дома. Хотя подобные дома со смешанными перекрытиями встречаются довольно редко. Отличительная черта таких жилых помещений – практически полное отсутствие любых межкомнатных перегородок, поэтому дизайном квартиры и планировкой комнат можно заниматься самостоятельно с момента сдачи жилого помещения.
Дом со смешанными перекрытиями или с основательными, куплен он за наличные средства или в ипотеку – по большей части не имеет значения. Ведь главное – это чувство собственного угла. Поэтому перед приобретением собственного жилья в многоквартирном доме лишний раз уточните, как устроено это жилое здание.
А перед проведением капитального ремонта или перепланировки проявите ответственность и заполните все необходимые заявления для того, чтобы получить разработанный проект и необходимую техническую документацию. К тому же, имея на руках такие документы, впоследствии вы без труда сможете продать данную жилплощадь без лишних вопросов.
Перепланировка квартиры в старом доме
В практике согласования перепланировок к старым домам принято относить все жилые здания, возведенные до эпохи типового домостроения, то есть до середины 50-х годов прошлого века. В центре Москвы до сих пор сохраняется множество домов старой постройки, некоторые из которых относятся даже не к первой половине ХХ века, а к более ранним временам.
Несмотря на то, что многие из этих строений в настоящее время обветшали и требуют капитального ремонта, сносить их не планируют, возможно, что и к лучшему, ведь некоторые из них считаются памятниками культуры и истории, и являются важной частью архитектурного облика города.
Из-за того, что часть этих жилых зданий относится к историческим памятникам и имеют особую конструкцию, перепланировка в квартире старого дома имеет некоторые особенности, о которых мы и расскажем в этой статье.
Особенности перепланировки старого фонда
Прежде всего стоит отметить, что все эти дома построены по индивидуальным проектам, авторов которых, как правило, установить не удается. Другой особенностью этих домов является тип горизонтальных конструкций – перекрытия в таких жилых многоквартирных зданиях могут быть деревянными либо смешанными.
Межэтажным перекрытие – это горизонтальная несущая конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи. На текущий момент существует три основных типа перекрытий: деревянные, смешанные и железобетонные.
Железобетонные перекрытия делаются из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или отдельных конструкционных деталей (плит), выполненных из этого материала. Применяются в современном строительстве.
Деревянные конструкции перекрытий состоят полностью из дерева. Смешанные – в них, помимо дерева, используются несущие конструкции из металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки. Деревянные и смешанные перекрытия, как мы уже отметили, являются отличительной особенностью домов старой постройки.
Типы перекрытий:
Одним из важнейших факторов, влияющим на всю конструкцию дома, является прочность деревянных перекрытий. Данные здания, если в них не было капремонта, имеют значительный износ конструкций. А поскольку деревянные балки и настил, а также деревянные стены, за прошедшее время частично утратили прочность, это существенно ограничивает возможности по перепланировке помещений. Перекрытия часто теряют часть проектной несущей способности и могут не выдержать большой нагрузки.
В среднем допустимые нагрузки на 1 квадратный метр в домах с деревянными/смешанными перекрытиями не должны превышать 200-300 кг. Поэтому в доме с деревянными или же смешанными перекрытиями запрещено выполнять бетонирование стяжек, так как это приводит к превышению допустимых нагрузок и, в лучшем случае, к прогибам перекрытий.
Превышение нагрузки может привести к печальным последствиям. Нам известен случай, когда залитая на пол ванной комнаты стяжка из бетона привела к аварии: оказалось достаточно залить ванну водой, и она провалилась к соседям. К счастью, обошлось без жертв.
По той же причине вряд ли удастся при перепланировке старой квартиры установить новые перегородки из тяжелых материалов.
Перекрытия старого дома, фото:
Кроме того, часто в таких домах не представляется возможным определить «на глаз» ненесущие стены, так как под влиянием износа несущие конструкции проседают, а простенки и перегородки принимают на себя часть незапланированной нагрузки, из-за чего становятся разгружающими. Иными словами, в домах с деревянными и со смешанными перекрытиями достаточно часто роль несущих стен со временем начинают выполнять также те внутренние стены, которые при постройке здания как несущие конструкции не планировались.
И точно сказать, несущая стена или нет, может только специалист по результатам инженерного обследования квартиры и здания. Подробнее об инженерном обследовании мы расскажем дальше.
Перепланировка дома старой постройки с деревянными и смешанными перекрытиями:
В несущих кирпичных стенах старого фонда могут проходить каналы вентиляции, расположенные весьма неожиданным образом. Ликвидировать их, даже если они не работают, нельзя. Та же ситуация и с дымоходами. Наконец, наиболее неприятным моментом при перепланировке в старом доме может стать то, что некоторые старые дома относятся к памятникам, и перепланировки в них дополнительно согласуют с Москомнаследием по проекту приспособления. А это очень дорого и сложно. Разработать такой проект сможет не каждая проектная организация, а только имеющая специальную лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия. У нашей компании есть такая лицензия, поэтому мы занимаемся разработкой не только проектов перепланировки, но и проектов приспособления.
Тем не менее перепланировку квартиры старого дома, в том числе и относящегося к памятнику культуры, истории и архитектуры, проводить возможно. Однако переустраивать жилые помещения в доме с деревянными или смешанными перекрытиями без предварительного обследования и согласования крайне не рекомендуется. Неизвестно, в каком состоянии находятся сами перекрытия и конструктив дома в целом. Ремонтные работы без соответствующего разрешения от надзорного органа могут привести к трещинам по дому, а также к более негативным последствиям. Восстановительный ремонт для устранения нарушений в домах старой постройки является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием.
Пример последствий несогласованной перепланировки в доме со смешанными перекрытиями:
Несогласованная перепланировка на нижнем этаже дома (см. фото) привела к появлению сквозных трещин по всему зданию, а в квартирах, расположенных сверху, просели полы.
Представитель Мосжилинспекции сообщил, что документы на проведение перепланировки не согласовывались и арендатору помещения придется для начала выплатить штраф в размере 350 000 рублей, а далее, в зависимости от ущерба, нанесенного историческому зданию, оплатить восстановительные работы.
В оценке правовых последствий и возможных рисков для имущества и здоровья людей от этой самовольной перепланировки примет участие прокуратура.
Перепланировка старого дома- нюансы согласования
В постановлении Правительства Москвы №508-ПП сказано, что перепланировка квартиры в доме с деревянными/смешанными перекрытиями должна проводиться на основании проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки (проекта приспособления для домов-памятников) после оформления разрешения в Мосжилинспекции.
Как уже отмечалось, несущие конструкции в старых домах с годами дают усадку, после чего нагрузка распределяется и на стены, которые после этого становятся разгружающими. Полный демонтаж такой стены может привести к аварийным последствиям для всего здания. Поэтому до начала ремонта в старом здании со смешанными/деревянными перекрытиями, прежде всего, необходимо обратиться к автору проекта дома для получения технического заключения о состоянии конструкций и возможности выполнения перепланировки.
Мы уже говорили ранее, что при перепланировке квартиры в доме старой постройки сведения об авторе дома, как правило, отсутствуют, поэтому за техническим заключением нужно обращаться в организацию, официально замещающую несуществующих разработчиков домов. В настоящий момент такой организацией является ГБУ «Экспертный центр».
Выпускается техническое заключение по итогам инженерного обследования квартиры автором дома или организацией его замещающей. Техническое обследование в домах со смешанными и деревянными перекрытиями проводится с целью определения состояния несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания. Инженеру, проводящему обследование, для определения состояния перекрытий и иных несущих конструкций в доме часто требуется проводить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартире. Если оказывается, что стена относится к разгружающим, то полностью демонтировать ее не получится, а проем в ней должен быть усилен металлоконструкциями.
Проект перепланировки четырехкомнатной квартиры в доме старой постройки:
Только после того, как вы получите техническое заключение можно заказывать разработку проекта перепланировки. Относительно проекта можно сказать только то, что разрабатываться он должен организацией с допуском СРО. В целом пакет документов не отличается от тех, что требуются при согласовании перепланировки, скажем, в панельном доме: в дополнение к проектной документации также нужны заявление, техпаспорт квартиры БТИ и правоустанавливающие документы на квартиру.
Документы передаются через МФЦ в Мосжилинспекцию, где по ним будет принято решение. При согласовании перепланировки старой квартиры собственнику выдают разрешение, после чего он имеет право приступать к ремонтным работам, строго придерживаясь утвержденного проекта. Правильность ремонта по его окончании проверит комиссия Мосжилинспекции. При отсутствии нарушений приемочная комиссия составит акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. А БТИ после проведения обмеров внесет все произведенные изменения в документы технического учета на квартиру.
Если перепланировка дома старой постройки в Москве не планируется, а уже выполнена без согласования, то узаконить ее возможно на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ при условии, что в процессе ремонта были соблюдены все строительные и санитарные нормы. Составляет такое заключение при отсутствии автора дома также ГБУ «Экспертный центр».
Как мы видим, даже те перепланировки, которые, к примеру, в современном панельном доме согласуются довольно просто, в старом здании идут по наиболее сложному и затратному пути. Тем не менее мы возьмемся за согласование перепланировки в старом доме и разработку проектной документации. Получить бесплатную консультацию по перепланировке вы можете у наших сотрудников по телефону, указанному на сайте.
Личный опыт: Ремонт моей квартиры на Патриарших
Известный колумнист Божена Рынска рассуждает о том, почему москвичи боятся домов с деревянными перекрытиями, а питерцы — нет
Не так давно я купила квартиру в самом сердце Патриарших. В доме с так называемыми деревянными перекрытиями, от чего муж пришел в ужас. Тут надо заметить вот что: я родилась в Ленинграде, мама моя родилась в Ленинграде, там же родились бабушка и даже прабабушка. Более того, весь век моя семья прожила в одном и том же доме 1912 года постройки с перекрытиями, которые в Питере называют смешанными, и которых так боятся в Москве, принимая за деревянные. Ужас моего супруга перед ними — это чисто московская фобия. У нас в Питере полгорода живет и здравствует в таких домах, чего и вам желает.
Москвичи считают, что в таких домах квартиры покупать нельзя, все это или сгорит к чертовой матери, или провалится. Мы, питерцы, с рождения знаем, что нет ничего лучше дореволюционного дома 1908-1915 годов, и никакой монолитный таджик-строй нам его не заменит. Эпоха северного модерна отличалась хорошими гражданскими инженерами, а следовательно, великолепным качеством строительства доходных домов. Я сама выросла в доме бывшего Бассейного товарищества собственников жилья (в просторечии наши дома назывались Собка), и никаких претензий к перекрытиями у нашей семьи не было.
Об уровне тогдашних инженеров говорит хотя бы то, что в нашем родовом гнезде финского модерна на бывшей Бассейной, а ныне улице Некрасова была даже центральная пылесборочная станция. Проект Бубыря и Васильева предусмотрел общедомовой централизованный пылесос. Пылесборочные каналы были вмонтированы в полы. Нажимаешь кнопку, и пыль вытягивается из всех квартир разом. Нечто подобное описывал Набоков в одном из романов. После революции эта система работать перестала, — пролетариат пыли не боялся. Но так как в нашем доме были огромные коммуналки, а стало быть, закрывать евроремонтом «ненужные дыры» в полу было некому, и перекрытия сто лет прекрасно вентилировались и не сгнили.
Я на собственном опыте убедилась, что если пролетарские ручки не влезали со своим евроремонтом, то дом может простоять века. Более того, то, что в Москве называется деревянными перекрытиями — накат, лежащий на железных швеллерах или двутаврах, у нас в Питере считается перекрытиями железными — сами балки-то железные. А что там на них навалено, не важно. Сгниет — навалим новые. В Москве из таких домов осталось не много — разве что доходники Нирнзее и дом страхового общества Россия на Чистых Прудах, а в Питере весь центр такой. И что теперь, бежать от шикарного дореволюционного полена на Гражданку или в Купчино?
На фото: Выдающийся пример советского Ар-деко в Петербурге
Хоть дореволюционных домов с железными балками в Москве осталось мало, проблема деревянных перекрытий тем не менее, остра. Потому что украшение Москвы — сталинки тридцатых годов. Их строили архитекторы дореволюционной закваски. Благодаря борьбе с туберкулезом в довоенных домах великолепные распашные планировки с окнами на три стороны, а не линейки, как в 1950-х. Квартиры 1930-х вписываются в квадрат. Перед домами как правило курдонеры. В таком доме хочется жить, но услышав словосочетание «деревянные перекрытия», москвичи отказываются от покупки. И выбирают уродливые безликие «цэкушники». У нас в Ленинграде не было так называемых цкушников, кирпичных домов повышенной комфортности для номенклатуры. Застройка центра была однородной. И даже партийные бонзы выбирали себе под гнезда или шикарные старые дома, (особняк на Чайковского напротив Моховой, например), или, реже, фасадные сталинки.
Так ли страшны деревянные перекрытия, как о них думают москвичи? И покупать ли квартиру в доме довоенной постройки с деревянными перекрытиями в Москве? Я стала изучать вопрос, и пришла к выводу, что перекрытия и в моем доме, и в дореволюционных зданиях, начиная с 1910 года, и в довоенных домах не чисто деревянные, а смешанные. Что одни перекрытия другим перекрытиям рознь. Да и довоенные и старые дома тоже очень сильно разнятся по качеству строительства. На множестве риэлтерских форумов покупатели задают вопрос: нашли квартиру, вроде понравилось, но перекрытия деревянные… брать или нет? Похоже, я могу дать ответ на этот вопрос.
Итак, брать или не брать квартиру в доме с «деревянными» перекрытиями?
Ответ: смотря какой дом и смотря какие перекрытия. Это значит, что каждый конкретный случай надо разбирать и исходя из данных технической экспертизы принимать решение. На самом деле, чисто деревянных перекрытий на рынке очень мало. Деревянные перекрытия это когда между стенами лежат толстые деревянные балки. По ним идут лаги и на них уже лежит пол. На самих же деревянных балках в нижней части лежит деревянный накат с засыпкой и снизу к балкам крепится деревянная подшивка. В районе санузлов — тоже дерево. Почти все дома с такими чисто деревянными перекрытиями или снесены, или подвергнуты полному капремонту с заменой перекрытий на ж/бетонные…
То, что сейчас в просторечии называют «деревянные перекрытия» на самом деле, перекрытия не деревянные, а смешанные. Cмешанные перекрытия использовались в строительстве доходных домов начала века и в довоенном строительстве. Железобетонные перекрытия воцарились после 1955 года, и это сборные ж/б плиты, это не нынешняя монолитная ж/б плита. После войны в крупных городах, в серьезных сталинках как правило делали ж/б перекрытия, но я знаю очаровательный послевоенный домик в Пречистенском переулке, где не стали заморачиваться и положили деревянные, то есть, простите, смешанные, которые я, по привычке некорректно назвала деревянными.
На фото: довоенный дом в Малом Левшинском — мой любимый в Москве. Дом называется дом Госстроя, в нем смешанные перекрытия и его возводили для себя лучшие архитекторы и строители довоенной Москвы.
Как устроены смешанные перекрытия?
Объясняю на пальцах, бытовым языком. Из одной стены дома до другой стены дома идут стальные балки. Толстая стальная балка, в разрезе напоминающая букву «Н» называется «двутавр». Это очень прочная штука, она должна быть прочнее обычной железной балки в 36 примерно раз. На двутаврах лежат швеллера. Это простые железяки. Между швеллерами в районе комнат лежат доски, а в местах расположения кухонь и санузлов лежат или бетонные плиты, или, как у нас в доме, монолитные своды Монье, с кирпичной крошкой. Места примыкания сводов к деревянным перекрытиям и перегородкам — слабое место подобных домов. Здесь деревянные элементы больше всего подвержены гнили.
Если в дом не вмешивались очумелые ручки евроремонтников, то проблема протечек не была фатальной — перекрытия вентилировались, в домах были воздуховоды, вентшахты, построенные и продуманные хорошими архитекторами. В 1990-х годах, благодаря неграмотным строителям и неумным заказчикам, были разрушены многие венткороба, приделаны не вентилируемые подвесные потолки. Все это портило деревянные элементы, лежащие на швеллерах, и бетон под мокрыми местами. Особенно страдали места стыков. Это не страшно, и это довольно легко устраняется, — как именно, об этом позже.
Железные двутавры и швеллера не должны были сильно пострадать от затопления, если дом построили до революции, так как тогда использовалась хорошая английская сталь. Такая же хорошая сталь использовалась во многих номенклатурных довоенных домах.
На фото: Ничего страшного смешанные перекрытия над комнатами не таят. Вот эта лиственница простоит еще лет сто как минимум. Мы проверяли — она не трухлявая. На этом фото мы только приступили к разбору потолка после съема подвесного.
Основным критерием качественности строительства является — хороший, добротный фундамент, толщина стен дома и качество стали, из которой сделаны балки (двутавры и швеллера). Состояние деревянных лаг, на мой взгляд, не является аргументом в пользу отказа от покупки квартиры. Потому что деревяшки можно заменить, не отселяя соседей ни снизу, ни сверху. Это в принципе можно сделать, заменяя небольшие пораженные гнилью участки перекрытия на новые деревянные.
По этим критериям некоторые дореволюционные дома даже лучше довоенных. Нормы соцстроительства были существенно облегчены, по сравнению с дореволюционным. Например, дореволюционные доходные дома часто строили в три кирпича в подвале и на первом этаже… А довоенные — когда в три, а когда даже и в два, и в один, смотря для кого предназначался дом и сколько в нем было этажей… Многие рабочие жилмассивы 1930-х строились на скорую руку, с использованием плохого кирпича и плохой стали. Стены в таких домах (Авиамоторная, Усачевка, Поселок Буденого) — тонкие. Это значит, вы не сможете завести балки усиления при капитальном ремонте квартиры, — стены не выдержат.
Совсем просто объясняю: вы не сможете завести в такие стены дополнительные стальные балки, чтобы на него положить новые хорошие перекрытия. Поэтому я бы не стала покупать квартиры в жилмассиве тридцатых годов, если есть выбор купить в современном кирпиче. Но я бы купила квартиру в жилмассиве, если альтернативой по деньгам была бы только панель.
Обращайтесь в МосжилНИИпроект
Как узнать, какая сталь, какие балки держат потолки-полы в приглянувшейся квартире и какой там пирог с перекрытиями (слои, что в слоях, качество дерева)? — А очень просто. Есть такой институт: МосжилНИИпроект. В нем содержатся документы на каждый дом Москвы. Там же есть оценка качества строительства, чертежи, оценка прочности стен и других конструкций. Можно заказать исследование по заинтересовавшему дому и посмотреть, что это за дом. Например, у нас по неопытности появилась идея усилить перекрытия, заведя в стены еще парочку железных балок и положить на них дополнительно что-то свое. Но специалист из этого института, который составлял заключение по нашему дому, отговорил нас.
«Дом, сказал он, строили для блатных. До сих пор нет ни одной трещины в стенах. Стены в три кирпича. Они вынесут любое усиление. Но вам оно не нужно. Ваша сталь в идеальном состоянии. Проблема вашего дома, и всех таких домов именно в стыках с мокрыми местами. Разберите кое-где прогнившее дерево, замените его, и не трогайте дерево над комнатами. Просто пройдитесь противопожарной обработкой. Это хорошая лиственница, она дышит и проживет еще сто лет минимум».
На фото выше: этот ад обнаружился у нас под снятым подвесным потолком. Страшно? На самом деле, не очень. Это просто своды Монье, — кирпич с бетоном: в такое состояние они приходят, если двадцать лет лить в них воду, консервируя болото в подвесном потолке.
А так сейчас выглядит отреставрированный нами свод Монье над ванной. Это тот же самый участок, который вы видели на страшной фотографии ранее.
У страха глаза велики
Что же касается боязни пожара в таком доме, отвечу вам так. Пожар это проблема не перекрытий, а контингента. Основная причина пожаров — это алкоголики и деграданты, а вовсе не перекрытия. Современные дома с ж/б перекрытиями горят не намного хуже, чем старый фонд с деревянными перекрытиями. Обработайте деревяшки противопожарной пропиткой, сделайте бетонную стяжку полов, и ваш этаж огонь минует, даже если заместитель мэра будет проводить не санкционированную сварку (как это было в доме у нас по соседству).
Да, конечно, купи я квартиру в новом монолитном доме, всех этих сложностей с разбором трухлявых участков можно было бы избежать. Нет слов: если есть возможность купить пентхаус в новом доме на Патриарших — надо брать. Но квартира, подобная моей, в новом доме на Патриарших или Остоженке, будет стоить 2.5 миллиона. С моим бюджетом я могла рассчитывать, например, Итальянский квартал на Новослободской. Но для меня главное — расположение (мне не нравится район Новослободской, как бы ни нравился сам квартал). Я не была в восторге от планировки — три больших окна на всю квартиру, а сейчас у меня десять! Поэтому, изучив качество дома, я выбрала качественную довоенную постройку, и нисколько не жалею.
